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Als Folge der großen Immobilienkrise besitzen spanische Banken noch unzählige leerstehende Immobilien. Der Wert soll sich auf rund 100 Milliarden Euro belaufen. Doch so bringen sie kein Geld ein. Um bei den EU-Bilanzprüfungen besser dazustehen, sollen die Gebäude nun schnellstmöglich verkauft werden.

Von Marco Maier

Angesichts der enorm hohen Arbeitslosigkeit und der nach wie vor kritischen Wirtschaftslage in Spanien ist die Kreditnachfrage in Sachen Wohnimmobilien nach wie vor im Keller. Die Bilanzen der Banken weisen zudem noch gravierende Schwachstellen auf, so dass eine kleine Erfrischungskur dringend notwendig ist. Nun haben einige der Kreditinstitute ein offenbar probates Mittel gefunden, um sich von den unbewohnten Häusern zu trennen.

Wenn man einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, sind 20 Prozent an Eigenkapital und ein ausreichendes Einkommen als Mindestvoraussetzung normal. Auch in Spanien. Doch um die Häuser im Besitz der Banken loszuwerden, verzichtet man inzwischen schon auf Ersteres. Niedrige Zinsen inklusive. Immerhin verlangen die Bankenaufseher für Hypothekenkredite niedrigere Finanzreserven als für gepfändete Häuser.

So verlangen die spanischen Banken für Kredite auf Fremdimmobilien nach wie vor die entsprechenden Eigenmittel und einen jährlichen Zinssatz von 2 bis etwa 4,5 Prozent. Entschließt man sich jedoch für den Kauf einer jener Häuser die den Banken gehören, bieten Institute wie die Banco Popular und die Bankia Sonderkonditionen an: Keine Eigenmittel und einen jährlichen Zinssatz von 0,9 bis 1,25 Prozent.

Zwar besteht dadurch ein weiteres Risiko von Zahlungsausfällen, doch für die Spanier selbst ist dies wohl noch eine gute Chance günstig an ein Haus zu kommen. Für einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro und einer Laufzeit von 25 Jahren müssten bei einem Zinssatz von 1 Prozent insgesamt knappe 175.000 Euroe zurückbezahlt werden. Das sind gerade einmal 580 Euro im Monat. Bei den üblichen 4 Prozent Zinsen im Jahr hingegen beläuft sich die Gesamtsumme auf über 240.000 Euro und rund 810 Euro im Monat.

Die Banken erhoffen sich dadurch eine Belebung des Kreditgeschäfts. Mit 198.000 solcher Finanzierungen im vergangenen Jahr mussten sie einen Rückgang um rund ein Viertel im Vergleich zum Jahr 2012 hinnehmen. Ohne diese Maßnahme wäre in diesem Jahr wohl wieder ein Minus zu verkraften gewesen. Doch Geld verdienen sie mit diesem Schritt wohl kaum.

1 KOMMENTAR

  1. Betrachtet man diesen Markt als das was er immer war, als begünstigtes Risiko-Verlagerungsgeschäft, geht es span. Banken heute darum, die in den Büchern immer noch schlummernden Risiken endlich erheblich zu reduzieren. Nun bietet man also Kunden 1,5% p.a. auf 100% Beleihungswert der Brutto-Kauffsumme (also inkl. aller Steuern und Abgaben)  und das zu einem Marktpreis, der im Schnitt ca. 20% unter dem von 2012 liegt. Verramschen also die span. Banken gegenwärtig bereits ihre Immobilienbestände?

    Weit gefehlt! Berücksichtigt man die tatsächliche Überbau-Lage, die geringe Bauqualität und die mittelfristig niedrig bleibende Zins-und Inflationslage nimmt die Virtualität der Buchwerte in den Beständen der Banken ( also deren Risiken) Monat für Monat stetig zu. Die bisherigen Abschreibungen dürften also entweder bei Weitem nicht reichen, oder die EZB bewertet die Schrottimmobilien-Pakete zukünftig als covered bonds zu weit überhöhten Konditionen. Dänemarks kürzliche Erfolge in diesemZusammenhang lassen jedoch erwarten, daß covered bonds je nach nationaler Immobilienmarkt-Bewertung, spanische vermutlich höchstens mit einem wesentlich höheren Bewertungsabschlag kalkuliert werden.

    Folgen: Die im Artikel beschriebe Situation ist nur die Eisberg-Spitze. Der neue EU-Banken Stresstest wird den mittelbaren Zwang erhöhen, eigene Immobilienbestände zu weit niedrigeren Preisen auf dem Markt anzubieten und ausgegebene Hypotheken für fremde Immobilien auf Basis erheblich niedrigerer Marktwerte neu zu bewerten. Wer da nicht Eigenkapital nachschießen kann muß dazu beitragen, daß am spanischen Markt die immer noch irreal hohen Preiserwartungen, flächendeckende Leerstände und überzogene Mietpreisforderungen sich der tatsächlichen inländischen Kaufkraft anpassen. Die wenigen begehrten Lagen ändern an generellen der Marktsituation nicht viel. Der landesweite IPC-Index als Basis von Mietpreis-Veränderungen wird in 2015 vermutlich erstmalig sinken, das weitverbreitete System der Lebensstandard-Finanzierung über Immobilienpreis-Steigerungen in einem landesweiten Schwarzgeld-Segmant wird in 2015 in Spanien auf die Probe gestellt werden.

     

     

     

     

     

     

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